Der Kauf einer Immobilie ist eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben vieler Menschen. Neben dem Kaufpreis selbst fallen diverse Nebenkosten an, zu denen traditionell auch die Kosten für den Immobilienmakler gehören. Lange Zeit war es in Deutschland üblich, dass der Käufer einen Großteil oder sogar die gesamte Maklerprovision allein trägt. Dies hat sich jedoch zum 23. Dezember 2020 mit einer gesetzlichen Neuregelung grundlegend geändert. Diese Änderung ist besonders relevant für Personen, die eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus in Deutschland erwerben möchten, und wirft die Frage auf: Wer trägt die Maklerkosten beim Immobilienkauf jetzt?
Overview
- Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland eine neue gesetzliche Regelung zur Verteilung der Maklerkosten bei Wohnimmobilienkäufen.
- Die Neuregelung besagt, dass Käufer und Verkäufer die Maklerprovision für Wohnungen und Einfamilienhäuser in der Regel zu gleichen Teilen tragen müssen.
- Der Käuferanteil darf maximal 50 % der gesamten Maklerprovision betragen, auch wenn der Verkäufer ursprünglich eine geringere Quote vereinbart hat.
- Der Verkäufer muss seinen Anteil an den Maklerkosten nachweisen, bevor der Käufer zur Zahlung seiner Provision verpflichtet ist.
- Die Regelung betrifft ausschließlich den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch private Käufer in DE.
- Für andere Immobilienarten wie Grundstücke, Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeobjekte sowie bei Mietverhältnissen gelten weiterhin abweichende Bestimmungen.
- Käufer sollten die Provisionsvereinbarungen im Exposé und Kaufvertrag genau prüfen und eine transparente Abwicklung der Maklerkosten einfordern.
Die gesetzliche Neuregelung der Maklerkosten seit 2020
Die Frage, wer die Maklerkosten trägt, ist seit dem 23. Dezember 2020 in Deutschland durch das “Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser” neu geregelt. Dieses Gesetz zielt darauf ab, Käufer von Wohnimmobilien zu entlasten und eine fairere Verteilung der Provisionen zu erreichen. Kernpunkt der Regelung ist, dass Maklerprovisionen beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden müssen.
Konkret bedeutet dies, dass ein Käufer maximal die Hälfte der insgesamt vereinbarten Maklercourtage zahlen darf. Hat der Makler also sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer gearbeitet, darf die dem Käufer auferlegte Provision den Anteil des Verkäufers nicht übersteigen. Es ist sogar vorgeschrieben, dass der Verkäufer seinen Anteil an den Maklerkosten zuerst nachweislich bezahlt haben muss, bevor der Käufer zur Zahlung seiner Provision aufgefordert werden kann. Dieser Nachweis kann beispielsweise durch einen Kontoauszug erfolgen. Die Neuregelung gilt für alle Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser, die nach dem Stichtag geschlossen wurden und bei denen der Käufer eine Privatperson ist. Dies ist eine bedeutende Änderung für den Immobilienmarkt in DE und schafft mehr Transparenz für private Immobilienkäufer.
Anwendungsbereiche und Ausnahmen der Maklerkosten-Verteilung
Obwohl die neue Regelung eine weitreichende Veränderung darstellt, ist es wichtig zu verstehen, dass sie nicht auf alle Immobiliengeschäfte angewendet wird. Die gesetzliche Teilung der Maklerkosten betrifft ausschließlich den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, sofern der Käufer eine Privatperson ist. Dies umfasst somit die gängigsten Fälle des privaten Immobilienkaufs.
Es gibt jedoch einige wichtige Ausnahmen und Sonderfälle:
- Grundstücke: Beim Kauf von unbebauten Grundstücken findet die neue Regelung keine Anwendung. Hier können weiterhin abweichende Vereinbarungen getroffen werden, die oft eine vollständige Übernahme der Maklerkosten durch den Käufer vorsehen.
- Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien: Auch beim Erwerb von Mehrfamilienhäusern (es sei denn, es handelt sich um ein als Einfamilienhaus genutztes Objekt), Bürogebäuden, Ladengeschäften oder anderen gewerblich genutzten Immobilien bleibt die Verteilung der Maklerkosten frei verhandelbar. Oft trägt hier der Käufer die gesamte Provision, es sei denn, es wird explizit anders vereinbart.
- Mietverhältnisse: Für die Vermittlung von Mietwohnungen gilt bereits seit 2015 das sogenannte “Bestellerprinzip”. Das bedeutet, dass derjenige die Maklerkosten trägt, der den Makler bestellt hat – in der Regel also der Vermieter.
- Zwangsversteigerungen: Bei Immobilien, die im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben werden, fallen in der Regel keine Maklerkosten an, da der Verkauf direkt über das Gericht erfolgt.
Diese Unterscheidungen sind essenziell, um Missverständnisse zu vermeiden und die korrekte Kostenverteilung zu verstehen. Bei Unsicherheiten ist es stets ratsam, sich rechtlich beraten zu lassen.
Was Käufer bezüglich der Maklerkosten beachten sollten
Für Käufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses in Deutschland ist es unerlässlich, die neue Regelung zu den Maklerkosten genau zu kennen und ihre Rechte einzufordern. Der erste Schritt ist immer eine genaue Prüfung der Angaben im Immobilienexposé und im späteren Kaufvertrag. Dort muss die Aufteilung der Maklerprovision klar deklariert sein. Achten Sie darauf, dass Ihr Anteil maximal 50 % der Gesamtprovision beträgt.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist der Nachweis der Verkäuferzahlung. Bevor Sie als Käufer Ihre Provision entrichten, muss der Makler Ihnen nachweisen, dass der Verkäufer seinen Anteil bereits bezahlt hat. Fehlt dieser Nachweis, sind Sie nicht zur Zahlung verpflichtet. Dies stärkt Ihre Position und verhindert, dass Sie als Käufer am Ende doch die gesamte Last tragen. Auch wenn die hälftige Teilung gesetzlich vorgeschrieben ist, kann die Höhe der Gesamtprovision weiterhin verhandelt werden. Zögern Sie nicht, mit dem Makler über die Höhe der Courtage zu sprechen, bevor Sie einen Maklervertrag unterzeichnen. Berücksichtigen Sie die Maklerkosten immer in Ihrer Gesamtfinanzierungsplanung, um unerwartete Ausgaben zu vermeiden. Transparenz ist hier das A und O, und ein seriöser Makler wird Ihnen alle relevanten Informationen proaktiv zur Verfügung stellen.
Auswirkungen der neuen Regelung auf den Immobilienmarkt und die Maklerkosten
Die gesetzliche Neuregelung zur Teilung der Maklerkosten hat den Immobilienmarkt in Deutschland spürbar beeinflusst. Zunächst wurde erwartet, dass die finanzielle Entlastung der Käufer zu einer erhöhten Nachfrage oder zumindest zu einer besseren Leistbarkeit von Wohneigentum führen würde. In der Praxis hat sich gezeigt, dass die Kosten, die zuvor vollständig der Käufer trug, nun teilweise auf den Verkäufer übergehen. Dies kann dazu führen, dass Verkäufer ihre Immobilienpreise leicht anpassen, um ihren erhöhten Kostenanteil zu kompensieren. Die Gesamtbelastung für den Erwerb einer Immobilie könnte sich dadurch insgesamt weniger drastisch ändern, als es auf den ersten Blick scheint, auch wenn der direkte Käuferanteil an der Provision sinkt.
Ein weiterer Effekt ist die gestiegene Sensibilität bei Verkäufern hinsichtlich der Beauftragung eines Maklers. Da Verkäufer nun ebenfalls einen substanziellen Teil der Maklerkosten tragen, legen sie oft mehr Wert auf die Auswahl eines qualifizierten Maklers und eine klare Leistungsdefinition. Die Transparenz bei der Kostenverteilung hat sich für private Käufer definitiv verbessert. Sie sind besser informiert und haben eine klarere Vorstellung von den anfallenden Nebenkosten. Dies trägt zu einem fairen und verständlichen Ablauf des Immobilienkaufs bei. Insgesamt fördert die Neuregelung eine gerechtere Verteilung der Kosten zwischen den Vertragsparteien und sorgt für eine klarere Struktur auf dem Immobilienmarkt in DE, auch wenn die Auswirkungen auf die Gesamtpreise subtiler sind und von vielen Faktoren abhängen.
